住在拉斯维加斯7年多了，我亲自经历了这里房产的兴衰。在03年的时候，维加斯的房产那叫一个火，漫天飘的的是中介，满世界是买房的人群。沉寂了多年的房价在03年开始“三级跳”，到05年达到鼎盛时期。那时候最显着的特征就是大家都在抢房，贷款也好贷。 如果你有700分以上的信誉，基本都可贷到款，连down pay都不用放。所以大家都在买房，不管是本地的，外地的，都在发offer，一旦买到房子，一转手再卖，都能赚40%-50%左右。 房价就这样从2003年的美平方尺$100 很快就被炒到$200. 我记得那时候montain's edge刚刚开始建，每一个builder 都有一个waiting list，每一次的open house 都是人满为患。
于此同时，房地产的热也逐渐渗透到了周边地区。 记得05年底，Kingman， Arizona的低价也纷纷飙升。 当时盛传拉斯维加斯的水不够用了，城市要向Arizona 的state边界上发展，胡佛水坝上也要修高速，到时候从拉斯维加斯 到 Kingman 最多40分钟车程等等。一时间，有个叫golden valley的荒地成了大家的抢手货，人们纷纷拿着现金去那里屯地。
从06年到08年，房价突然开始往下跌，于此同时，很多买主才从发财的美梦中醒来，意识到“次贷”给自己带来的巨大影响。一时间，很多人因为手上的房子没办法及时出手而要背负巨大的payment，于此同时，利率的上调也使得很多人意识到自己的payment 越来越高，以至于无法支付巨额的贷款。所以从那时候开始，“次贷”带给经济的影响才真正显露出来，对美国经济致命的打击我不用多说，大家都知道了。
我总结的经验：
1。在贷款买房的时候，一定要权衡自己的偿还能力和认清你贷款的种类，千万不可相信贷款中介和售房中介给你的错误信息。比方说，“我先给你把 payment做成最少的，你只要每月付$1000, 三年后再涨payment，可你房子明年就升值了，等payment涨起来之前你就把房子卖了， 你可就赚大钱了。。。。” 如有中介讲此类的话，往他脸上吐口水，然后扬长而去！一定得30 year fix ------这是血的教训。
2。不要亲信别人的话，房产炒作很夸张，我几年前听到的很多关于房产的预测和规划都是TMD屁话，我一样也没见实施，什么机场要搬到15号高速旁，什么walmart要在kingman建个调配中心。。。
3。一定要找到信得过的中介。 一般中国人的中介要谨慎，很多人就是看到地产热才改行做中介，很多人职业素质不高。我以前遇到过不少中介，他们的目的就是卖房子给你，一旦卖成，他就不管你的死活了，很多中介对房子的状况不了解，或他们为了你能买故意不说，等你发现问题后在找他们，那脸色就很难看了，要不就干脆不理你，当然也有不少口碑不错的华人中介，但你一定要做足功课再联系他们！
当然最让人生气的就是目前拉斯维加斯的房价，掉到让人眼红的地步。现在真的希望自己有钱有信誉，好好买它几个房子报报以前亏钱的仇。 目前拉斯维加斯的房价已近掉到$60 - $80每平方尺。 如果你手头有大概10万现金，可买到大概1200-1300左右的小房子，出租都能每月收个$1000左右，大家算算，哪笔投资比这个还划算。如果您生活在北美比较冷的地方，租几年后当个vacation home 那该多爽！再加上这里的地税很低，10万左右的房子地税一年才$1500多。当然你如果想贷款买，而你又有稳定的收入和好的信誉，目前的利率是不贷白不贷， 各位自己衡量吧！
总归一句话，在拉斯维加斯买房的经验就像是坐过山车，我年轻轻的就体会到了大起大落的冷暖，也教会了我很多经验。
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