划重点：1. 房产销量下降1.7%
2. 房价继续微升2.8%
3. 利息率会涨 。
大家各自做好准备 抓住机遇
“这是最好的时代，也是最坏的时代……那是希望的春天，那是绝望的冬天。”这是查尔斯·狄更斯在《双城记》中描述不朽的法国大革命时期时所说的话。
狄更斯的话在很多方面都适用于新冠肺炎大流行——随着omicron变体的出现，现在正处于一个新阶段——已经颠覆了我们的日常生活。我们已经有80多万美国人死于这种病毒。就业市场正在改善，但没有恢复到大流行前的水平。许多工人辞掉了工作，美国每条街道的窗户上似乎都贴着“招聘”的牌子。通货膨胀正在悄悄地偷走我们的购买力。在大城市中，无家可归的现象非常明显。对不同观点的蔑视正在高涨。
现在的时代感觉像是一场革命。尽管出现了一些波动，但股市去年创下新高，房价也持续上涨。从疫情爆发到2021年中期，美国人的总净资产增加了31万亿美元，是18个月以来的最大增幅。
“投资者可能回顾了过去，发现房地产是一个很好的对冲通胀的工具。”
房产现状：
房屋销售处于15年来的最佳状态。一旦所有数据统计完毕，2021年将有超过600万套现房和约80万套新建房屋售出——这是自2006年以来的最佳表现。最近几个月的销售额与去年同期相比有所下降，当时我们经历了激烈的竞购战。尽管如此，2021年的结束时间将明显高于受春季大流行封锁影响的2020年。
疫情推动了住房需求，因为人们在不太拥挤的地区寻求更大的住房。但低利率的神奇力量发挥了更大的作用，一如既往。2019年，抵押贷款利率平均为3.9%，但自疫情爆发以来一直徘徊在3%左右，这有助于降低每月抵押贷款支付。对于贷款30万美元的购房者来说，这一利率下降意味着每月储蓄约150美元，月还款额从1415美元降至1265美元。
然而，负担能力的条件正在改变。自2020年3月以来，房价已经上涨了25%。30万美元的贷款现在变成了37万5千美元。即使在低利率的情况下，每月的抵押贷款还款额也高达1,581美元。利率下降带来的最初缓解被房价上涨抵消了，尤其是对首次购房者的影响。这就是为什么首次购房者在房屋销售中所占比例从疫情爆发前几个月的35%下降到现在的30%以下。
不过，目前的房主情况要好得多，因为他们可以用房屋出售所得购买下一套房产。事实上，在疫情期间，全国的房主已经积累了5万亿美元的资产，相当于一个普通房主大约6.7万美元。在超级昂贵的旧金山房产市场，典型的房产拥有者已经获得了30万美元的丰厚收益。对于旧金山湾区的租房者来说，在房价中值涨至130万美元(约合人民币930万元)的时候，想要拥有它几乎是不可能的。因此，除非采取更多措施增加住房供应，否则住房拥有率可能会下降。
不断上升的利率和通胀构成挑战
抵押贷款利率今年将会上升。美联储(Federal Reserve)一直处于两难境地，它应该专注于两项使命中的哪一项:充分就业还是可控的通胀。与疫情前相比，美国就业人数减少了400万。尽管失业率已经回到了正常水平，但它并不是一个重要的衡量指标，因为那些没有找工作的人并没有被计算在内。因此，美联储应该采取宽松政策，以继续推动经济增长。但30年来最高的核心通胀率正迫使美联储重新考虑其政策。减少抵押贷款支持证券的购买和提高短期利率是不可避免的。这些政策行动的最终结果将是更高的抵押贷款利率，到今年年底将达到3.7%左右。按照这个利率，一笔37.5万美元的贷款将转化为1726美元的月供。
那些考虑何时成为房主的人将面临更高的抵押贷款支付，使他们比已经买房的人落后一步。去年买房的人锁定了平均1,265美元的固定付款，而他们的新邻居要支付更多。与租房者不同，至少这些新购房者不会面临月供每年上涨的前景。
2021年最后几个月，房租上涨，政府数据显示年化涨幅为5%。大型公寓业主的私人部门数据显示，租金增长速度甚至更快。今年和明年，租金还会继续上涨，并将持续下去。这是因为住房短缺正困扰着整个国家。除了与大流行时期的驱逐令有关的一些数据异常外，目前的出租空置率基本上处于40年来的最低水平。这是有史以来最低的待售库存。
美联储抗击通胀的政策不会立即遏制成本上升。通胀将伴随我们整个2022年。除了更高的住房成本，截止11月，肉类价格上涨了12%，汽油价格上涨了50%。也许，这是一个暗示，你应该多吃蔬菜和水果(它们的价格只上涨了3%)，购买电动汽车。房地产专业人士比一般人更需要开车，他们不会对高能源价格感到高兴。
不断上涨的公寓租金推高了多户住宅的价格。这可能就是为什么越来越多的投资者在购买独栋住宅。10月份，非主要入住率原因的购房占总交易量的17%。此外，一些投资者可能已经回顾了过去，发现房地产是一个很好的对冲通胀的工具。上世纪70年代，通货膨胀率很高，消费者价格平均每年上涨7.1%。住房价格优于消费者价格指数，年均涨幅为9.9%。在20世纪80年代，当美联储为了抑制通货膨胀而提高利率时，房屋销售暴跌——但房价却没有，因为租金在上涨。在这十年间，消费者价格指数和住房价格分别上涨了5.6%和5.5%。在随后的几十年里，情况都是一样的:房价的增长大致与消费价格通胀持平或略高于通胀。
投资者购买和重复买家交易的综合影响将在2022年提振住房销售，即使抵押贷款利率不断上升。在过去两年中，成屋销售累计增长14%，预计只会下降2%。房价不会下跌，事实上，全国范围内会上涨4%。
商业反弹:办公室会发生什么?
商业地产的租金也在上涨。在整个大流行期间，工业和仓库部门一直表现强劲。网上购物和运输需求推动了商业需求、租金、房地产价格和建设。零售部门的租金也在上涨，尽管这是在大流行开始时可衡量的下降之后的复苏。实体店的零售额与一年前相比有了显著增长——家居用品店增长了14%，百货商店增长了16%，服装店增长了26%，食品饮料店增长了29%，这主要是由于郊区的增长而非市中心的增长。
商业前景
写字楼市场是商业领域中一个巨大的问号。城市的天际线布局优美，象征着力量和魅力——但建筑大多空着。根据不同的城市，只有大约三分之一到最多一半的办公大楼在使用。即使这些空间没有被使用，写字楼租金也大多会被支付，因为许多公司的财务状况都很健康。尽管如此，办公室空置率一直在缓慢而稳定地上升，而租赁率则呈下降趋势。
目前尚不清楚写字楼市场是否能真正恢复到大流行前的状况，即使大流行正式结束。办公室工作人员已经证明了在家工作的能力。混合型办公室是否会促使办公室行业东山再起，还有待观察。租金优惠可能会继续。重新利用办公空间也是一种可能，尽管这可能需要税收激励或额外的政府资金。
远程工作开启了住房选择
只有时间会告诉我们答案，但现在，我们正处于充分理解在家办公灵活性的意义的第一个阶段。
现在来看看夏威夷:在所有50个州中，夏威夷的工作表现最差，该州的就业率比疫情前的水平低12%。国内旅行，尤其是国际旅行，都是不存在的。当地工人受到了伤害。然而，夏威夷的房价是全国房价上涨最快的地区之一。在家工作可能意味着在度假胜地工作。老板怎么会知道，为什么会在乎?夏威夷等度假胜地的房屋销售在疫情期间异常强劲。与此同时，夏威夷的住房拥有率从疫情前的61%下降到现在的56.6%。这是当今时代最好和最坏时代的一个例证。
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本文由资深地产经纪Nancy Chen提供，内容及图片来自网络。
